大理的苍山洱海、风花雪月，一直是不少人心中的乌托邦。郝云在《去大理》中的一句“是不是对生活不太满意，不如一路向西去大理”，吸引着无数青年心怀诗和远方，前往大理定居。
近年来，大理的旅游业频频遭受重创，和旅游业息息相关的地产业更是面临寒冬，大理的房价一再大幅下跌，成为当地不得不直面的现实。
日前，大理州政府为促进全州房地产市场平稳健康发展，发布了《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》（ 以下简称《通知》 ）。
即便近段时间为了稳楼市，各地政策“花样”频出，但该《通知》中提到的有别于传统共有产权概念的“企业版共有产权房”模式，以及“半价买房”、“半买半租”等说法，还是引发了社会广泛关注。
《通知》提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。
大理洱海旁的城市建筑。图/图虫创意
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国新闻周刊，此次大理推出的共有产权概念与传统意义上的共有产权有本质区别。传统的共有产权是购房者和地方政府共有产权，是一种保障房的形式，更多是给中低收入人群更好地去拥有产权住宅的一种推进方式，而此次则属于购房者和开发商共有产权。
北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受中国新闻周刊采访时谈到，虽然该政策的出发点是刺激楼市消费，且从短期来看，购房者的购房成本有所降低，只需要出一部分购房款，但他认为，从长远来看，房款并没有下降，购房者所拿到的无非是部分房屋所有权，如果想拿到全部的产权，依旧需要付出全部的房款。
王玉臣认为，传统的共有产权房属于政策性保障住房，有相应的资格审查，对于购房人而言会更加安全。
据悉，本次《意见》出台前，大理早在今年3月就展开过一轮房地产业发展座谈会，就控制供地节奏、提高公积金贷款支持力度等方面内容，进行相关探讨及工作任务部署。
大理的公积金支持新政也于今年6月落地，贷款额度从原单职工的50万元调整至65万元，双职工从原60万元调整为78万元，二套房首付比例从原40%降至30%。其中，单职工贷款额度要高于昆明新执行的最高50万元政策，力度不小。
此外，为更好发挥政府调控作用，大理方面在《意见》中特别提出，将由宣传、住房城乡建设、文化旅游等部门牵头会同房地产、旅游等行业协会组建“营销大理”专班，组织开展线上线下系列推介活动，持续强化城市营销。
不少受访者认为，大理共有产权政策的出台，和当下大理面临的困难与挑战不无关联。
但鉴于该《通知》刚发布，目前没有具体管理细则出台，也没有房企以此来开展营销活动，在大理从事房产交易工作的地产资深人士赵云告诉中国新闻周刊，当下他们门店还没有客户前来咨询相关事宜，不少购房者对此持观望态度。
疫情前，据《胡润2019年度全球房价指数》，2018年－2019年大理房价一年涨幅达20.2％，是中国房价涨幅最高、全球房价涨幅第二的城市。
“很少有其他旅游城市像大理这样，能够吸引一个人到此旅游，然后就选择在此定居。”一位大理的房地产经纪人曾如此感慨。
值得注意的是，尽管大理是一座以旅游闻名全国的城市，但房地产业在支撑大理经济方面一直发挥着重要作用。
官方资料显示，2021年大理市全市房地产成交面积85万平方米，交易金额92.44亿元；房地产业入库税收12.11亿元，占全市税收的24.73%；完成房地产行业固定资产投资119.51亿元，占全市固定资产投资总量的49.95%。
但近年来，由于疫情的冲击，大理的房地产业发展不容乐观。《2022年大理州政府工作报告》提到，由于疫情原因，大理2021年跨省游熔断4次、98天，酒店最低入住率仅为16%，比2019年低44个百分点，服务业降至冰点。如果疫情持续，旅游业发展仍面临不确定性，影响还将向其他行业蔓延。
该《报告》还提到，困难压力来自房地产业全面进入寒冬，“房地产企业面临投资乏力、信心不足等问题”。
据悉，2021年大理房地产开发土地购置面积同比下降42.1%，商品房库存激增，大理外销比例从最高53%下滑到去年的23%，波及建材、装饰等众多行业，且影响还在持续。
此外，《大理白族自治州2021年国民经济和社会发展统计公报》也显示，2021年，全州房地产开发投资完成178.0亿元，比上年下降15.5%。其中，住宅投资138.4亿元，下降16.3%；商品房销售面积153.0万平方米，下降37.9%；商品房销售额124.1亿元，下降39.1%。
国家统计局数据也显示，今年6月大理新房销售价格指数环比下跌1%，这是自2021年6月大理房价下跌后的12连跌，较2021年、2020年同期下跌分别达到6.3%、7.3%，在全国70城中，跌幅仅次于广西北海；而二手房方面，大理在6月终止了连续11连跌的态势，环比上涨0.4%，但同比前两年仍下跌6%、4.2%。
诸葛找房（昆明公司）城市经理付宇轩向中国新闻周刊表示，大理是全国知名网红旅游城市，旅游业是大理的支柱产业，同时也是大理经济发展的发动机。他说，“以旅游带动房地产的发展，以游定居从而实现房地产的销售，可以说大理的旅游和地产息息相关。”
付宇轩说，大理的房地产严重依赖外地客户，但近两年受疫情影响，跨省游时常被迫中断，外地游客进不去，从而导致地产销售受阻，整体库存压力较大。
“加上房地产融资受三道红线（即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍）影响，多数房企生存维艰。”他说。
付宇轩认为，过去房企营销策略以省外客户为主，忽略了本地居民购买需求，这次大理的新政降低了购房门槛，能在一定程度上激活购房市场和需求。
“大理共有产权政策的推出主要是解决库存压力，降低本地居民购买门槛的无奈之举。”他说。
赵云谈到，受疫情影响，他们门店的成交额而只有去年的一半。但他认为，如果后半年没有疫情影响，成交额应该能有所回升。
实际上，在大理之前，深圳亦发布过类似政策。在7月16日召开的第二届大湾区企业人力资源发展高峰论坛上，深圳市企业人力资源发展促进会联合深圳安佳建实业发展有限公司发布“青年人才共有房计划”，推出青年人才与企业共有产权。
该计划指出，三年之后，如果房价出现上涨，青年人才可以选择向企业按照原价购买剩下的一半产权，搭上资产上涨的“顺风车”；如果三年后房价下跌，企业将向青年人才按原价回购一半产权，确保青年人才置业无忧，安居乐业。
但实际上，该计划目前唯一落地的项目为位于深圳宝安区的产业公寓。该项目用地为工业用地，推出的50套房源为产业公寓——此类公寓、单身宿舍等非商品住宅类产品，本身在市场上就存在去化不佳等问题。
而且，以上举措仅仅是企业的自主行为，“青年人才共有房”计划并不属于深圳市政府住房保障或者人才住房体系内容。
因此，大理可以说是全国率先支持房企与购房者共有房屋产权的地区，但需注意的是，大理虽率先试水“企业版共有产权房”，但目前涉及的交易价格、税费以及后续出租、交易等细则尚未出台。
王玉臣认为，大理的共有产权新政还存在一定的风险。他谈到，虽然购房者前期似乎不用为全部房款操心，但相应拿到的产权也并非全部产权。
“既然剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权，这就意味着在购房者没有购买剩余产权之前，相应的产权依旧归开发商所有。”王玉臣说，如果在这期间，开发商出现资金问题，或者对剩余产权进行抵押，都会对购房者权益产生影响，“如果开发商出现经济问题，被法院强制执行，这部分产权可能会被拍卖，进而影响到未来购房者对房屋实际使用问题，更不用说能否再购买剩余产权了”。
王玉臣还谈到，在购房人取得剩余产权之前，购房者和开发商之间其实都是共有权人，虽然不是严格的共同购房，但是类似于“共同购房”。“本身共同购房就很容易出问题，比如在出售、占有、使用、抵押等方面上，这个时候往往需要‘看人品’。”他说。
王玉臣表示，如果确实要买“企业版共有产权房”，一定要对开发商以及开发商的股东情况等关键信息做基本的调查了解，以规避后续可能产生的麻烦。其次，要对项目本身做初步的调研，除了关注基本的五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证），还要关注项目的基本立项手续，核实是否在最初立项时就符合这类房屋的条件和政策要求。再次，签署相关合同后，要实时关注开发商的项目进展情况。
严跃进认为，除了购房者要提高警惕，监管部门也要适当关注此类物业交易的金融风险和违约风险，以便更好促进此类物业的交易和模式的推进。
作者：陈淑莲
2023-06-02
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