2022第一季度房地产经济运行分析(房地产经济对经济的影响图表分析)

本报记者 吴婧 上海报道

投资是稳定经济的关键。

2022年5月16日，国家统计局发布4月经济数据。在疫情管控趋严的背景下，4月各项经济数据普遍呈现回落的态势。1～4月份，全国房地产开发投资下降2.7%，引发市场强烈关注。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经营报》记者坦言，这个地产数据说明当前房地产市场的景气度是非常不好的，甚至是偏糟糕和颓废的。

一位券商人士对《中国经营报》记者坦言：“4月地产销售下滑幅度进一步扩大，房企资金来源创有数据以来新低。数据确实非常差，比预期更差。”

地产投资累计增速由正转负

国家统计局发布的数据显示，中国1～4月房地产开发投资39154亿元，同比增长-2.7%；商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。

严跃进认为，从历史数据看，房地产开发投资数据很少会为负，所以这个数据是非常值得业内和监管层关注的。当前需要多条举措扎实推进，包括信贷政策放松和扎实落实、房企融资环境继续强化改善、销售市场持续推进改善，否则开发投资数据下行，不光对房地产业带来冲击，也会对固定资产投资等带来冲击。

在东海证券分析师李沛看来，4月的地产投资数据明确指向地产行业在疫情防控措施下继续探底。虽然近日央行、银保监会发布了调整房贷差别化信贷政策，但今年以来融创、阳光城和禹洲地产等大中房企中资美元债均出现正式违约，显示行业整体资金链恶化，现金流趋紧。

国元证券宏观经济首席分析师杨为敩认为，从地产的各项数据可大概推断出，需求端的低迷已部分传导到了投资这一环节。

值得一提的是，1～4月份，全国房企土地购置面积同比增速为-46.5%。严跃进认为，该数据属于历史冰点数据，和实际感受是一样的。这个数据确实说明房企有“躺平”的情绪，投资拿地的预期并不好。但是反过来看，各类利好政策其实也在积极推进，尤其是在降低拿地资金、优化缴款方式、允许拿地即开工等，客观上在不断降低房企的顾虑和减缓。后续销售数据若是改善，房企拿地积极性会重新提振。

同时，4月地产资金来源增速为-35.5%，3月为-23%。其中，国内贷款增速，4月同比为-28%，3月为-29.7%。定金及预收款增速，4月为-53%，3月为-37.5%。个人按揭贷款增速，4月为-42.4%，3月为-22.1%。1～4月份，全国房地产开发企业到位资金同比增速为-23.6%。

严跃进认为，资金面需要破解一个难题或疑问，即为什么去年下半年以来的金融宽松政策，房企感受其实不强。所以今年5月份开始，需要强化对房企的调研和摸底，对于资金的流通通道要进行密切追踪，要让宽松的资金真正顺畅、及时、足额、有序地进入房地产资金面上。

在广发证券首席经济学家郭磊看来，地产系数据进一步下行，除竣工单月增速没有继续恶化外，销售、新开工、施工、拿地增速均继续下沉。前三者都是同比-40%左右的增速，后者同比则近-60%。当前地产系状况是一系列因素的叠加，一是2021年金融政策偏紧对应的行业调整周期尚未结束；二是本轮疫情对于中介渠道、看房条件等存在广泛影响，对新房供给、居民预期也存在约束；三是本轮较多房企存在现金流压力。后续要好转，第一需要疫情缓和，第二需要政策累加。

地产调控逻辑已经改变

申万宏源证券研究所宏观首席分析师秦泰认为，今年4月商品房销售面积、金额当月同比增速分别回落达21.3、20.4个百分点至-39%、-46.6%，接近2020年疫情冲击初期水平，但当前与2020年初最大的不同在于，居民购房需求信心已经不足，疫情冲击不仅是暂时现象更是雪上加霜。

实际上，今年4月份房地产销售与投资均在探底。在长城证券首席宏观分析师蒋飞看来，1～4月份全国商品房销售面积同比下降20.9%，4月单月同比下降39%，降幅比3月份继续扩大。今年以来多地放松房地产政策，据不完全统计，至今已有近100个城市公布多种类型的楼市调控措施，也有多地不断加码放松力度。

安信证券宏观首席分析师袁方认为，房地产市场数据受到了疫情的显著冲击。此外，本身房地产行业正在经历流动性冲击和供给侧出清的过程，疫情放大了这一过程的影响。面对房地产行业的持续恶化，近期政策下调首套房贷款利率下限，这一政策的信号意义积极，但是考虑到当前全国首套房贷利率距离此前的下限有70BP左右的空间，本次20BP的下调在实际的效果上仍需观察。此前多数三四线城市加入到限购限贷放松的行列上来，不过迄今为止政策的效果有限，这背后反映出三四线城市的房地产市场可能正在步入中期下行的周期中。

秦泰认为，在今年前4个月房贷合计已同比少增1.1万亿元、居民去杠杆大幕或已拉开的背景下，房地产调控政策长期逻辑发生改变，地产需求与工业化失衡、城镇化过度集中的问题可能已经在逻辑上深刻关联，因而调控政策并不会谋求以再度刺激一线城市房价泡沫为代价稳定短期地产需求，近日的全国范围内下调首套商贷利率下限20BP（而非下调LPR本身）的政策就是这一方向的明确指示。

在蒋飞看来，对于降息政策来说，20BP下调幅度明显放大，对刺激商品房需求具有一定提振作用。房地产利率下限下调20BP是一个重要信号，显示出当前稳楼市的迫切，后续房地产政策仍可能迎来更大力度的放松，房地产销售增速有望在5～6月份出现拐点。

袁方认为，4月社交隔离措施的收紧加速了房地产市场的下行，与经济的其他领域一样，5月伴随管控措施对经济影响的边际减弱，房地产行业将出现反弹。不过考虑到房地产行业本身在流动性和供应层面存在诸多压力，房地产行业的回升幅度将相对温和。

（编辑：孟庆伟 校对：颜京宁）