海岱财评丨政策春风吹入夏，楼市回暖还远吗？

调整限购政策、加大公积金支持、降低首付比例……今年以来的房地产调控政策令人意外，又在情理之中。

5月18日，国家统计局公布4月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，70城中商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。其中，与上月相比，70城中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个；与去年同期相比，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有39个和56个，比上月分别增加10个和9个。山东列入统计的济南、青岛、烟台、济宁4市，二手住宅销售价格同环比均下降。

此前公布的1-4月房地产开发和销售数据也显示，前4月全国房地产开发投资同比下降2.7%，商品房销售面积同比下降20.9%，商品房销售额同比下降29.5%。

从上述数据来看，房地产市场“金三银四”小阳春显然未如约而至，但房地产市场的政策暖风正越吹越强劲。

5月15日，央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

根据4月公布的5年期LPR报价4.6%，按照此次调整，也就是说首套住房的房贷利率最低可到4.4%，重回了2015年9月后的房贷水平。这可谓是实质性降低居民的购房门槛，利于提振市场信心。

今年以来，中央多次会议喊话支持刚性和改善性合理的住房需求，各地也频出楼市松绑政策。据不完全统计，今年以来全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，4月以来政策优化的节奏和力度均有所加大，主要涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、加大公积金支持力度、限售政策修改、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等方面。

尤其是4月29日召开的中共中央政治局会议，强调支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。这是当前和今后一个时期实施房地产市场调控的根本要求，在“房住不炒”总基调上，进一步明确两项“支持”，即支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，向行业释放了更明确、更积极的政策信号。

业内人士认为，此次会议标志着自上而下房地产政策目标的统一，预计后期地方调控自主性更强，更多大中城市的限制性政策包括限购、限售、限贷等有望松绑，房贷利率、交易税费等购房成本有望进一步降低，刚需和改善住房需求得到释放。

房地产市场向来有“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的说法。在当前诸多支持政策有针对性推进的大背景下，金融环境的宽松将进一步助于市场向好。虽然，目前部分地区受疫情影响，短期政策效应的效果尚不明显。但长远来看，政策端已经释放出足够利好，预计两项“支持”下，各地聚力需求端发力，还会继续出台更多创新政策，楼市回暖只不过是时间问题，市场企稳将更加可期。

记者：方垒

策划：齐淮东